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司法書士 荒谷健一郎のエースストライカーブログ - 最新エントリー

譲渡担保 2

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執筆 : 
2013-5-18 21:19

みなさん、こんばんは。

司法書士@五反田の荒谷健一郎です。

今日は、暑かったですね。最近、日によって気温の温度差が激しいので、体調にはご注意を。

かくいう私も、今週初めにダウンしてしまったので、自戒を込めて

さて、前回、「譲渡担保」によって所有権移転の登記がなされている場合の売買取引について、話を途中までしておりましたが、一応、結論まで述べておきます。

結論から述べると、その場合も売買取引を行うことが可能でありますが、注意すべき点があります。

譲渡担保権者(所有権登記名義人)が、担保権を実行して、換価処分が完了しているか否かです。

譲渡担保の法的性質を、担保権的構成と考えると、担保権を実行して、換価処分が完了していない状態では、譲渡担保による所有権移転登記を受けた譲渡担保権者を完全な所有者として考えることができないためです。

では、換価処分が済んでいるか否かをどうやって確認するかですが、ここはケースバイケースとなると思います。

確認方法としては、譲渡担保権者から換価処分が完了している旨の資料から確認する方法、譲渡担保権設定者(前所有者)から情報提供を受ける方法などが考えられますが、この点については、司法書士などの専門家にその都度、確認していただくのが賢明かと思います。

参考文献「ケース別 不動産取引・登記の実務、新日本法規出版」

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譲渡担保?

カテゴリ : 
不動産登記
執筆 : 
2013-5-8 9:33

みなさん、おはようございます。

司法書士@五反田の荒谷健一郎です。

GWも終わり、仕事モードに戻ってきていますが、みなさんはどうでしょうか?

ところで、昨日は「譲渡担保」に関する質問がありました。

不動産の登記簿において、「不動産の所有者のところに譲渡担保と書いてあるが、これは何なのか?」と。

不動産を購入した場合は、「売買」

不動産をもらった場合は、「贈与」

不動産を相続した場合は、「相続」

と、不動産を取得した原因も登記されるのですが、「譲渡担保」は、簡単に説明すると、名前のとおり、担保として、不動産の所有権移転の登記をしているということです。

通常、担保契約としては、抵当権や根抵当権といったものがありますが、こちらとはちょっと異なる契約です。

つまり、例えば債権者が、お金を貸すときに、債務者所有の不動産を担保に取る方法として、万が一、返済できなかったときは、不動産をもらいますよということで、先に所有権移転の登記をさせてしまうという方法なんです。

債権者は、債務者が、返済できないときは、不動産の所有権を取得して、貸金の回収を容易にするんですね。

抵当権などは裁判所での競売手続をとらないと実際には回収ができませんからね。

ということなんですが、

では、「譲渡担保」によって所有権の登記がなされている所有者が、不動産売買の売主であった場合に、司法書士としては、少し大変な取引になるんです。

大変というのは、このような不動産の売買手続においては、この不動産の真の所有者が登記簿上不明確なんですね。

この不動産の真の所有者を確認せずに、新たな買主に所有権の移転の登記をしてしまうのは、司法書士として非常に危ない行為なんです。

話が長くなりそうなので、続きはまた。

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GWいかがお過ごしでしたか?私は・・・

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執筆 : 
2013-5-8 0:22

みなさん、こんばんは。

司法書士@五反田の荒谷健一郎です。

さて、GW中は、みなさんいかがお過ごしでしたでしょうか?

私は、前半の連休は、写真の撮影や映画鑑賞を満喫しました

貿易センタービルの夜景はきれいでした

あそこは、そんなに混んでなくて結構穴場ですよ〜

 映画は、「図書館戦争」を観てきました。

実は、映画鑑賞はかなり久しぶりでした・・・

子供ができてからは、なかなかふらっと映画を見ることもできないんでね〜

ただ、この映画は特に前から楽しみにしていたものでもなく、映画館についてから選んじゃいました

でも結構楽しめましたよ。

で、GWの後半戦は、妻の実家の奈良に帰省しておりました。

それにしても、GWはさすがにどこも混んでおりましたね〜

みなさん、移動は大変でしたでしょう?

 以上、今年のGW近況でした。

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みなさん、おはようございます。

司法書士@五反田の荒谷健一郎です。

さて、先日、代官山にあるお洒落なスポットに寄ってきました〜。

ちなみに、代官山って、昔、代官屋敷でもあったのか?と思って調べてみたら、はっきりしたことは分かっていないそうですね。

以下、引用。

代官の屋敷があったからとか、代官の持ち物の山林があったからとか言われています。
しかし、その名の由来を示す資料は残っていません。
もとは山林で、現在のようになったのは、関東大震災以降のことです。

参考URL http://www.city.shibuya.tokyo.jp/shibuya/profile/uraig.html

 

さて、先日、相談があった会社登記の解散の話で、取締役選任懈怠を解消しないまま、解散登記ができるのか?という疑問に直面しました。

質問されてみると、解散すると、取締役という役職はなくなり、「清算人」が就任し、登記の申請はこの清算人が申請するので、選任懈怠は懈怠のまま、解散及び清算人の登記ができそうだな〜と考えましたが、過去同様の事例に直面したことがなかったので、念のため法務局に確認いたしました。

ちなみに、リーガルの「商業・法人登記実務相談事例1000問」でも懈怠のまま登記可能とされていましたね。著者の私見ではありますが、神埼先生ですから、信頼できる私見ではあります。

で、法務局の回答でも、選任懈怠であれば、そのまま解散登記可能とのことでした。

ついでに、「選任懈怠であれば当然過料ですよね?選任懈怠か否かは、定款を添付するので分かると思いますからねえ?」と質問したら、「懈怠した登記が入らないので(つまり、取締役の変更登記がなされないので)、選任懈怠は分かるけど、その場合は裁判所に報告できないから過料処分はされないと思います。」旨の話がありました。

その点は、正式に書面で回答をもらったわけではないので、担当者の誤解かも知れませんが、過料になるか調べてみるのは、いい勉強材料かもしれませんね。(またそのような事情で本当に報告できないかも調べてみる価値はありますね。)

 

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株式会社と合同会社の違い

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執筆 : 
2013-4-21 1:19

みなさん、こんばんは。

司法書士@五反田の荒谷健一郎です。

今日は、ずいぶんと冷え込みましたね。急な気温の変化で、風邪をひきそうです

さて、合同会社は株式会社とどこが違うのか?について、簡単にまとめましたので、合同会社の設立を考えている方は、ご参考にしていただければと思います。

(1)合同会社の設立登記にかかる費用は、株式会社と比べて安価です。

  合同会社の登録免許税は、最低6万円であり、また定款への公証人の

  認証手続きが必要がりません。

  株式会社の場合、登録免許税が最低でも15万円かかり、また公証人の

  定款認証費用も必要です。

(2)合同会社は、株式会社にはある計算書類の公告義務が、ありません。

(3)定款に定めれば、出資割合と異なる利益配当が可能です。

  株式会社の場合は、原則、出資割合(持株数)に応じて、利益配当されます。

(4)役員(業務執行社員)の任期は、特段、定款に定めなければ、ありません。

  株式会社の場合は、最長でも10年で、任期満了に際して、役員改選手続き

  をする必要があります。

(5)合同会社は、出資と経営が一致しているため、役員(業務執行社員)となるため

  には、出資しなければなりません。株式会社は、出資しなくても、役員(取締役)に

  なることが可能です。

(6)合同会社の経営における意思決定は、社員(出資者)の合議により、重要事項に

  ついては、「総社員(出資者全員)の同意」が必要となります。

  これらの場合、社員(出資者)は1人1議決権を有しており、出資割合が多いから

  と言って、議決権を多く有することはありません。

  株式会社の場合は、最高意思決定機関は株主総会であり、ここでは原則、

  出資割合(持株数)に応じて議決権を有するため、多く議決権を有して

  いる者の意思がより強く経営に影響を及ぼすことになります。

(7)合同会社の正式な役員の名称(法律上の名称)は、業務執行社員・代表社員です。

  株式会社の場合は、取締役・代表取締役です。  

(8)合同会社の認知度は、株式会社に比べて、低いと言わざるえません。

(9)合同会社の信用力も、株式会社に比べて、劣ると言われております。

  これは、合同会社が、株式会社に比べて、設立手続きも簡単で、費用も安価で

  設立できてしまうことも関係しているでしょう。

  もし、会社設立後、金融機関に融資を申し込むことを検討されている方や

  取引先との関係で会社設立される方は、特に、合同会社でも問題ないのか、

  調査した上で、合同会社を設立するべきでしょう。

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無事に完了!

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執筆 : 
2013-4-17 0:24

みなさん、こんばんは。

司法書士@五反田の荒谷健一郎です。

先日、昭和記念公園に行きましたら、桜は当然散っていましたが、チューリップが満開でした。

さて、先日も話題にした社団法人から一般社団法人への名称変更登記が無事完了してきました。

とりあえず、ホッ

今回は、初めて「オンライン申請システムによる登記事項の提出」と「申請書の事前預かり」により申請したので、貴重な経験ができました。

通常、登記申請は申請した日=受付日となり、事前に登記所に申請書類を提出して、特定の日に受付をしてもらことなどありませんので、今回は極めて例外の取り扱いでしたが、今回認められたことで、同様の取り扱いが今後認められるケースは出てくるのだろうと思いますね。

ちなみに、今まで法人登記はすべてオンライン申請していたので、オンライン申請システムによる登記事項の提出という回りくどい方法はとったことがありませんでしたが、今回は事前預かりを利用するにあたってはオンライン申請が利用できなかったので、仕方なくこの方法を利用しました。

おそらく、こういう機会がなければ利用することはなかったと思いますが、今後利用することはおそらくないでしょうね。

オンライン申請システムによる登記事項の提出については、下記URL参照
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_00051.html
 

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既存株式を普通株式から種類株式へ

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執筆 : 
2013-4-12 1:23

みなさん、こんばんは。

司法書士@五反田の荒谷健一郎です。

まだ4月上旬なのにすでに桜が散ってしまい残念と思っていたので、

仕事用の切手は満開の桜の切手にしてみました。

 

さて、今日は、先日扱った「種類株式」のお話。

普通株式のみを発行している会社が発行済みの普通株式の一部を、種類株式(無議決権株式)に変更したいという相談でした。

この場合、どのような手続きになるかというと、

1.まず、種類株式の内容を定款に定める必要がありますので、株主総会での定款変更

  決議が必要となります。

2.次に、会社と種類株式への変更を希望する株主全員との合意が必要となります。

  ちなみに、種類株式に変更する株式が自社株の場合は、当然2の合意は不要です。

3.また、他の普通株式に留まる者全員の同意を得る必要があります。

  なお、種類株式へ変更しても、普通株式に留まる者に一切不利益がない場合は、

  3の同意は不要です。

  同意が不要の場合は、登記に必要な書面としては、同意を証する書面に代えて、

  その旨を証する上申書が必要となります。

余談ですが、無議決権株式と言っても、種類株主総会では議決権がありますので、その株式の内容として、「法令で別段の定めがある場合を除き会社法322条1項に定める種類株主総会の決議を要しない」
と定めた場合は、同条2項に基づき、この内容も登記する必要があります。
反対に、会社法199条4項等の種類株主総会の決議を要しないとする旨の定款の定めは、登記することができません。

(参考書籍「ずばり解説!事例で読み解く商業登記」金子登志雄著)

 

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百田ワールド

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執筆 : 
2013-4-3 10:03

みなさん、おはようございます。

司法書士@五反田の荒谷健一郎です。

今日は、一日雨模様のようですね〜移動が多い人には大変でしょうが、花粉症の方にはいい日なのかもしれません

さて、最近私がはまっている作家は「百田尚樹」さんです。

『永遠のゼロ』に感動し、『海賊とよばれた男』にも感銘を受けまして、次の本を買ってしまいました

それについては、また読み終わりましたら、感想でも書きます!

皆さんの好きな作家は誰ですか?

 

さて、今日の話は、「遺言」の話ですが、遺言は、未成年者であっても、15歳以上であれば残せます。

また、未成年者の法律行為については、原則、親権者の同意が必要となりますが、遺言を残すことについては、親権者の同意は不要です。

とはいっても、私も、未成年者の遺言作成に携わったことはまだありませんが・・・

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株式会社と合同会社の設立

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執筆 : 
2013-4-2 9:48

皆さん、おはようございます。

司法書士@五反田の荒谷健一郎です。

昨日から新年度がスタートしましたね。

昨日は、初々しいスーツ姿の新入社員らしき方がたくさんいましたね。

さて、当事務所は、会社設立のご相談を受けることがあるのですが、最近は、「合同会社」での設立を検討される方が増えてきているように思いますので、「株式会社」と異なる点について要点のみご説明します。

(株式会社と比べて、合同会社のメリット)

1.設立に係る費用が安い。

  具体的には、公証人の定款認証が不要のため、その手数料約5万円が不要と

  なります。また、設立登記に係る登録免許税が、株式会社の場合は、最低15万

  円ですが、合同会社は、最低6万円です。

2.出資比率と異なる利益配当が可能です。

3.決算公告義務がありません。

4.(デメリットであるかもしれませんが)定款に定めない限り、役員の任期があり

  ません。

(株式会社と比べて、合同会社のデメリット)

1.社会の認知度が低い。合同会社は、平成18年の会社法施行時から新しくでき

  た会社ですので、合同会社の認知度は、低いのが正直なところです。

2.簡易に設立できるため、融資などを受けにくい場合があるそうです。

以上のように、簡単にご説明致しましたが、合同会社を設立されようとする方は、デメリットが実感できていないため、ついついメリットばかりに目が行きがちですので、どのような目的で会社を設立するのかよく考慮して頂いてから、設立することをお勧めしております。
合同会社を設立したはいいが、やはり株式会社に変更することになってしまっては、お金も労力も余分にかかりますので・・・

ご参考になりましたか?

写真は、先日頂いた百合の花です。

 

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遺言書による不動産登記名義の変更

カテゴリ : 
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執筆 : 
2013-3-31 9:00

皆さん、こんにちは。

司法書士@五反田の荒谷健一郎です。

今日で三月も終わりですね。もう一年の4分の1がすぎてしまいました。

さて、最近、相続登記のご依頼が、ものすごーく増えております。
相続登記と一言で言っても、色々ありますが、今回は遺言により、「特定の不動産を相続させる」場合のお話をしたいと思います。

特定の不動産を相続させる遺言がある場合の不動産の名義変更ですが、この場合の手続は、その相続する相続人が手続を行います。

たとえ、遺言執行者がいても、遺言執行者により、手続を行うことはできません。

また、登記手続において一般的に必要な書類としては、
1.遺言書原本(検認調書)
2.被相続人の除籍謄本
3.登記簿上の住所と本籍が異なるときは、住民票の徐票などの住所のつながりがわかる書類
4.当該相続人の戸籍謄本
5.当該相続人の住民票(本籍地入)
6.固定資産評価証明書
場合によっては、その他の書類が必要となる場合もありますが、だいたいこんな感じです。

通常の遺産分割による相続登記と比べると、書類が少なくて済みます。

なお、遺言が公正証書遺言でない場合は、検認などの手続を経ないと、そのまま登記には使えませんので、ご注意下さい。

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