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司法書士 荒谷健一郎のエースストライカーブログ - 最新エントリー

遺産分割協議(海外在住の相続人がいる場合)

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2010-9-27 22:50

みなさん、こんにちは。

五反田駅前で開業している司法書士の荒谷です。

今日はあいにくの天気ですが、本日は飯田橋のお客様のところまで行ってきました。

さて、今日は、相続登記に関するお話をします。

相続登記の際に、遺産分割協議をする場合で、相続人の中に海外在住の方(日本国籍)がいる場合はどの様な手続になると思いますか?

日本国内に在住の相続人の方には、遺産分割協議書に実印を押印していただき、印鑑証明書を添えていただくのですが、

海外に在住の日本人の相続人の方は、在外公館から印鑑証明書をもらうことができない(印鑑登録ができる在外公館もあるようですが)ため、在住国の在外公館(大使館、領事館など)で、サイン証明書(署名証明書)をもらうことで代用します。

なおサイン証明で拇印証明付のものをもらう場合は、協議書にも拇印をおしてもらうことにしております。

またサイン証明書には、サイン証明のみのものと、分割協議書とサイン証明を合綴し、割ったもの(奥書証明したもの)がありますが、実務では後者をお願いすることが多いです。なお、前者でも手続は可能ですが。

参考までに、外務省ホームページを。www.mofa.go.jp/mofaj/toko/todoke/shomei/index.html#2_5

そのほか、相続登記でわからないことがありましたら、いつでもお問い合わせくださいませ。海外在住の方に関する相続手続のお問い合わせもご相談可能です。

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住宅用家屋証明書が取得できる家屋とは?

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2010-9-26 20:21

みなさん、こんばんは。

五反田駅前で開業している司法書士の荒谷健一郎です。

本日は、私は池袋で餃子を食べ、ヤマ○電機とビック○メラで、電化製品めぐりをしてきました。皆さんは、いかがお過ごしでしたでしょうか。

さて、昨日のお話の続きですが、登録免許税の減税措置を受けるための住宅用家屋証明書を取得できる家屋の要件ですが、新築建物(注文住宅、建売住宅など)や、中古住宅によって各々要件があります。(租税特別措置法施行令第41条、第42条)

?:新築した家屋(注文住宅等)の場合は、
?個人が自己の居住の用に供する家屋であること
?床面積が50?以上であること
?区分所有建築物については、建築基準法上の耐火又は準耐火建築物であること
?併用住宅については、その床面積の90%を超える部分が住宅であること
?建築後1年以内の家屋

?:建築後未使用の家屋(建売住宅等)
?個人が自己の居住の用に供する家屋であること
?床面積が50?以上であること
?区分所有建築物については、建築基準法上の耐火又は準耐火建築物であること
?併用住宅については、その床面積の90%を超える部分が住宅であること
?取得後1年以内の家屋、取得原因が売買又は競落によるもの

?:建築後使用されたことのある家屋(中古住宅)
?個人が自己の居住の用に供する家屋であること
?床面積が50?以上であること
?区分所有建築物については、建築基準法上の耐火又は準耐火建築物であること
?併用住宅については、その床面積の90%を超える部分が住宅であること
?取得後1年以内の家屋、取得原因が売買又は競落によるもの
?家屋の建築後年数の範囲
  顱μ畋ぁ軽量鉄骨造…譲渡の日以前20年以内
  髻β儔亶渋……………譲渡の日以前25年以内
  鵝新耐震基準を満たすことを証明したもの

この他にも、ケースによって、細かい判断が加わることがありますが、お分かりにならないことがありましたら、各役所窓口もしくは当事務所までお問い合わせください。

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みなさん、こんばんは。

お休み中、いかがおすごしでしょうか。

さて、不動産を取得する際には、所有権保存登記や所有権移転登記を申請いたしますが、登記申請に伴い登録免許税という税金を納めなければなりません。(住宅ローンの借り入れをする場合には、抵当権設定登記を申請し、その際にも登録免許税を納めなければなりません。)

この場合、通常の登録免許税は、下記のとおりです。

所有権保存登記  固定資産評価額 × 0.4%

所有権移転登記  固定資産評価額 × 1% 

             (土地で、登記原因が、売買の場合に限ります。)            

             固定資産評価額 × 2%

             (建物で、登記原因が、売買の場合です。)

抵当権設定登記  債権額 × 0.4%

この際、一定の要件を満たした家屋に関する上記の登記を申請する際、各役所で交付される「住宅用家屋証明書」を登記申請書に添付することで、下記のとおりの登録免許税の軽減措置を受けることができます。(租税特別措置法第72条の2、第73条、第73条の2、第74条)

所有権保存登記  固定資産評価額 × 0.15% 

            (特定認定長期優良住宅の場合は、0.1%)

所有権移転登記  固定資産評価額 × 0.3% 

            (特定認定長期優良住宅の場合は、0.1%)

抵当権設定登記  債権額 × 0.1%

なお、住宅用家屋証明書を取得できる家屋の要件や、特定認定長期優良住宅については、改めてお伝えしますね。

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みなさん、こんにちは。

五反田駅前で開業している司法書士の荒谷です。

今日は雨が降る?降らない?のあいにくの天気ですが、私は所用で埼玉まで行っていました。

さて、今日は、抵当権抹消登記に関する注意点を一つお話しします。

住宅ローンを完済された場合、金融機関さんより担保解除書類が郵送されてきますが、到着したらすぐに抹消登記の申請を行って下さい。

抹消登記をいついつまでに申請しなければならないという法律はありませんが、すぐに対応することをお勧めする理由は、
 

1  すぐにやらなければ、忘れてしまうからです。いつでもいいと思うと、いつまでもやらず、ほったらかしになる可能性が高いです。そして長期間経過してしまうと、書類を紛失したりしてしまう可能性も増え、実際に抹消登記をしようとしたときに、余分な労力やお金がかかることになります。


2  金融機関の代表者の資格証明書の有効期限が、発行日より三ヶ月間しかありませんので、
その有効期間内に手続を取らなければ、再度書類のもらい直しをしなければならなくなるからです。

仕事でもそうですが、「気づいたら、すぐやる!」を実行して下さいね。あとでやるほど面倒になりますので、ご注意下さい(自戒をこめて)。
 

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不動産の購入と共有持分割合についての注意点

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執筆 : 
2010-9-23 11:07

みなさん、こんにちは。

五反田駅前で開業中の司法書士の荒谷健一郎です。

さて、今日は雨模様ですが、皆さんは休日いかがお過ごしでしょうか。

さて、昨日は、増改築費用と登記名義について、簡単にお話いたしましたが、もっとよくある質問は、不動産の購入についての共有持分割合の話です。

たとえば、「夫婦で3000万円の不動産を購入したのですが、夫婦で共有名義にする場合、持分割合はどのように決めたらいいのでしょうか?」というご質問をいただくことがよくあります。

この場合、私からアドバイスさせていただくとすれば、購入代金の負担割合に基づいて、持分割合を決めていただくようにと申し上げております。

たとえば、上の3000万円のうち、夫が500万円の自己資金と2000万円の住宅ローンでの借り入れをして、妻が500万円の自己資金で支払うことになる場合では、3000万円のうち2500万円は夫が負担しているので、夫の持分を6分の5、妻の持分を6分の1として共有名義とすることになります。

なお、必ずしも購入代金の負担割合と、登記名義の共有持分割合を同じにしなければならない法律はありませんが、もし異なる割合で登記するときに注意しなければならないのが、贈与税の問題です。

 たとえば、上の購入代金の負担割合のときで、夫と妻の持分割合を2分の1ずつにした場合、3000万円の不動産の共有持分3分の1相当の財産(1000万円)について、夫から妻への贈与があったみなされることになります。

贈与税に関する特例により、贈与税の負担がない場合であれば問題ないのですが、通常1000万円相当の財産の贈与をした場合は、かなりの額の贈与税が課税されることになるため要注意です。

また、贈与税に関しては、↓でご確認ください。

www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo31.htm

 

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みなさん、こんばんは。

五反田駅前で開業している司法書士の荒谷健一郎です。

今日も暑かったですね。皆さんは、お月見しましたか?

さて、増築の話題ですが、最近受けたご質問で、「父親名義の建物について、息子さんが全額出費して増改築した場合、建物の名義はどうしたらいいのでしょうか。」ということがありました。

この場合の結論としましては、父と息子の共有名義にすることになります。ただ、共有名義とするとしても、法律上いろいろと問題があります。

まず民法の規定上からいくと、増改築費用を息子さんが支出して、増改築がなされても、息子さんは当然に増改築部分の所有権(共有持分権)を取得することにはなりません。(附合・混合・加工)

反対に、税務上の観点から、民法の原則に基づいて、息子さんに増改築相当分の建物の共有持分権を与えない場合、息子さんが、父親に、増改築費用相当額を贈与したこととみなされ、贈与税が課税されることになります。

よって、この場合の手続としては、建物表題登記の変更登記をしたうえで、「増改築により増加した建物評価/増改築後の建物全体評価」の割合の共有持分を息子さんに移転させる「所有権一部移転登記」をすることになります。

ちなみに、移転原因は、「代物弁済」とするのが一般的です。民法の原則からすると所有権を取得する原因はないのですが、息子さんが父親に増改築費用相当額を贈与したのではなく、お金を貸したという理論構成をし、その弁済の代わりとして、増改築費用相当額の共有持分を取得したことにするのです。

なお、このあたりの詳細な部分は、かなり専門的な内容になるため、実際にこのような場面に遭遇したときは、贈与税を発生させないようにするために、専門家(司法書士、土地家屋調査士、税理士)を交えて手続することをお勧めいたします。

 

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仮差押えの登記を抹消する方法 続編

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執筆 : 
2010-9-21 21:16

みなさん、こんばんは。

さて、先日の続きで、「仮差押えの登記を抹消する方法」をお伝えいたします。

それは、「事情変更」による仮差押え命令の取り消しです。

事情変更の例としては、保全すべき権利(債権者の有する債権)が、弁済や相殺などで消滅した場合である。

この場合、仮差押え命令をそのまま存続させることは、不相当であり、債務者保護の観点からよろしくないため、「事情変更」による仮差押え命令の取り消しが認められているのであります。

それでは、先日の例のように、「仮差押え執行後、本案提起されず、著しく長期間にわたって仮差押えの登記がされている状態が続いた場合」は、「事情変更」による仮差押え命令の取り消しがみとめられるでしょうか。

答えは、「認められる」ようです(ケースバイケースではありますが)。なぜならば、債権者の「保全意思の放棄又は喪失」(債権者自身が自己の権利を保全するための意思を放棄した又は失ったということ。)が認められるからだそうです。

なお、保全執行の終了後も保全命令による時効中断の効力は存続し、被保全権利は消滅時効にかからないとするのが判例のようですので、要注意です。

ちなみに、債権者が仮差押登記の抹消手続を承諾してくれる場合は、債権者に仮差押申立を取り下げてもらえば、裁判所から嘱託で抹消登記がなされます。

以上、かなり専門的な答えになってしまいましたが、簡潔に述べると、「仮差押えの登記の抹消方法」は、通常の法務局での登記手続(登記所に申請する手続)では、抹消することはできず、裁判所を通しての手続を行わなければならないということです。とすると、やはりこの場合は、専門家に依頼していただいた方がいいでしょうね。

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仮差押の登記を抹消する方法

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執筆 : 
2010-9-20 21:59

みなさん、こんばんは。

今日で連休も終わりですが、いかがお過ごしでしたでしょうか。

さて、先日ご相談者の方から質問を受けたのですが、内容は、「不動産の登記簿に仮差押がついているのではずしてほしい。」というものでした。

さてこの場合のはずし方ですが、正直なところ、ケースバイケースで対応(手続)が異なってくるかと考えられます。

一例を挙げるとしますと、登記記録上、ある債権者が裁判所より保全命令を得て、債務者所有の不動産に仮差押をしている場合で、仮差押後、何ら手続がされず十年以上経過している場合とします。

この場合、債務者(土地所有者)は、保全命令を発した裁判所に債権者に対する起訴命令を申し立てることができます。申立を受けた裁判所は、債権者に対して、起訴命令を発することになります。

起訴命令を受けた債権者が、裁判所が相当と認める一定期間内に本案訴訟を提起せず、提起したことを証明する書面を提出しないときは、裁判所は、債務者の申立により、仮差押命令を取り消す決定をすることになります。

そもそも、保存命令は、本案訴訟による権利確定にいたるまでの暫定的・過程的措置であるところ、債権者が保全命令を得ておきながら、本案訴訟の提起を怠るときは、権利関係の浮動状態が継続し、財産権の制限を受けた債務者はいつまでもこの不利益状態から逃れられないことになります。また、保全命令を得た債権者が速やかに本案訴訟を提起しないことは権利実現の意欲を欠くものであり、民事保全制度の濫用であるとも考えられます。そこで、それを解消する方法として、起訴命令及び命令不遵守による命令取り消しの制度が定められているのであります。

なお、仮差押債権者の住所等を調査してもこれが判明しないときは、必要な資料(住民票、近隣住民からの聴取調査報告書など)を添付した上、公示送達の申立をすることができます。

この他にも、「事情の変更」「特別の事情」による保全取り消しの制度がありますが、また次回にいたします。

参考文献「民事保全の実務 編著:東京地裁保全研究会 発行所:社団法人金融財政事情研究会」

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戸籍謄本請求は負担!?

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執筆 : 
2010-9-18 19:11

みなさん、こんにちは。

五反田駅前で開業している司法書士の荒谷健一郎です。

本日もお暑うございました。

さて、相続登記を申請する際には、戸籍謄本を添付しなければなりませんが、特に被相続人の一生分の戸籍謄本を添付しなければならないケースがほとんどです。

その場合、申請人(相続人)は、被相続人の一生分の戸籍謄本を取り寄せなければなりません。

戸籍謄本は、本籍地所在地の役所に保管されていますが、結婚などを機に転籍された場合、以前の本籍地所在地では記録が抹消され、新しい本籍地所在地で戸籍が作成されます。

よって、被相続人が転籍を繰り返していた場合、一生の間に本籍地を置いていたすべての所在地の役所に戸籍謄本を請求しなければなりません。

また、すべての所在地を知っていれば、同時にすべての役所に請求することができますが、知らない場合、手元にある戸籍謄本から転籍前・転籍後の本籍地を確認して足りない戸籍謄本を請求しなければなりません。

私たち専門家は、よく戸籍を請求するので勝手がわかっていますが、慣れない方はこの戸籍謄本を取り寄せるだけで一苦労と感じられるかもしれません。

もし負担に感じられるようなことがありましたら、戸籍謄本請求も含めて、当職で代わりに手続いたしますので、お気軽にご相談くださいませ。

それでは、よい週末を。。。

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未登記物件ではありませんか?

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執筆 : 
2010-9-17 16:40

みなさん、こんにちは。

五反田駅前で開業している司法書士荒谷健一郎です。

さて、橋本知事に対する弁護士会による懲戒処分で話題で盛り上がっている今日この頃ですが、今日は、未登記物件について話したいと思います。

相続登記などの不動産登記手続を行う中で、未登記物件(法務局で登記されていない物件)、に遭遇することが、たまーにあります。

土地に関しては、登記されていないことはほとんどないのですが、建物に関しては、建築後、建物表題登記手続を怠っていたため、未登記となることがあります。(法文上は、建築後1か月以内に申請しなければなりませんが、法務局は原則、申請されたものしか登記しませんので、最初にこの登記申請を忘れるとそのままずーっと放置されることが多いためです。)

ただ、役所は固定資産税を徴収する関係で未登記であっても、固定資産税の納税通知をしてきますので、その明細を見ると未登記物件を確認することができます。
(未登記物件の明細には、地番や家屋番号が記載されていませんので、確認していただくとすぐにわかります。)


みなさんの不動産は未登記ではありませんか?


追加情報ですが、建物の未登記物件を登記する場合、まず建物表題登記手続を行います。
建物表題登記は、建物の構造や床面積など建物の内容を登記簿におこす登記ですが、この登記は一般的に土地家屋調査士さんが代理手続しますので、ご依頼する際は、土地家屋調査士さんにご依頼してください。(当事務所でもご紹介可能です。)

なお、建物表題登記が完了しても、権利証(登記識別情報)は発行されません。

権利証(登記識別情報)を発行してもらうためには、さらに所有権保存登記を申請する
必要があります。この登記は一般的に司法書士が代理手続しますので、ご依頼される方は当事務所までご連絡くださいませ。

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