司法書士 荒谷健一郎のエースストライカーブログ - ブログカテゴリのエントリ
みなさん、こんばんは。
今日は、厚木までいってきました！五反田＠司法書士荒谷健一郎です。
さて、みなさん、「第三者のためにする契約」ってご存知ですか？
旧不動産登記法時代、いわゆる中間省略登記が行われていましたが、法改正により行えなくなりました。（登記所は、旧法時代から一貫して、中間省略登記を認めてはいませんが、旧法時代は、中間省略登記を申請しても、それが具体的にわかる書類を添付する必要はありませんでしたので、実質的に可能でありました。しかし、新不動産登記法が施行されると、「登記原因証明情報」の提出を必須化しましたので、中間省略登記は申請できなくなったのです。）
※中間省略登記・・・Ａ→Ｂ→Ｃと所有権が移転した場合に、登記上はＡ→Ｃへの名義変更をする登記のことを言います。
そこで、考え出されたのが、「第三者のためにする契約」方式による登記方法です。
この契約は、Ａ→Ｂ間で売買契約した後、Ｂ→Ｃ間で売買契約をするのですが、両方の契約でいくつかの特殊な特約を付けて、所有権の移転は、Ａ→Ｃに直接移転させることにするものです。
この、契約は、通常の売買契約と異なり、特殊な特約付きの売買契約をそれぞれに締結しなければなりませんので、この方式で契約及び登記申請を考えられている方は、必ず専門家（司法書士）のアドバイスに従って、契約する必要があります。
なお、詳細な理論構成については、市販の解説書も出てますので、そちらでご確認くださいね。
また当事務所でも、「第三者のためにする契約」方式による登記手続は、対応可能ですので、ご質問やご依頼がありましたら、いつでもお気軽にお問い合わせくださいね。
みなさん、こんにちは。
司法書士荒谷健一郎＠五反田です。
さて、武富士が、本日、会社更生法の適用を、東京地裁に申請したようです。
武富士発表 www.takefuji.co.jp/corp/nwrs/detail/100928_1.pdf
帝国データバンク http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/3351.html
武富士に対する債権を有する方（過払金返還請求権を有する人含む）は、速やかに専門家（弁護士・司法書士）に相談することをお勧めいたします。
法的整理に入った債務者（今回は、武富士）に対しては、法的手続にのっとってしか返還を受けることができません。また手続を忘れたときは、返還を受けることもできませんので、要注意です。
取り急ぎ、ご報告まで。
みなさん、こんにちは。
五反田駅前開業司法書士の荒谷健一郎です。
さて、本日、嬉しいことに、知り合いの弁護士さんから胡蝶蘭を頂きました。
Ｏ先生、ありがとうございました！早速飾らせてもらいます！
きれいですね〜。
みなさん、こんにちは。
五反田駅前で開業している司法書士の荒谷です。
今日はあいにくの天気ですが、本日は飯田橋のお客様のところまで行ってきました。
さて、今日は、相続登記に関するお話をします。
相続登記の際に、遺産分割協議をする場合で、相続人の中に海外在住の方（日本国籍）がいる場合はどの様な手続になると思いますか？
日本国内に在住の相続人の方には、遺産分割協議書に実印を押印していただき、印鑑証明書を添えていただくのですが、
海外に在住の日本人の相続人の方は、在外公館から印鑑証明書をもらうことができない（印鑑登録ができる在外公館もあるようですが）ため、在住国の在外公館（大使館、領事館など）で、サイン証明書（署名証明書）をもらうことで代用します。
なおサイン証明で拇印証明付のものをもらう場合は、協議書にも拇印をおしてもらうことにしております。
またサイン証明書には、サイン証明のみのものと、分割協議書とサイン証明を合綴し、割ったもの（奥書証明したもの）がありますが、実務では後者をお願いすることが多いです。なお、前者でも手続は可能ですが。
参考までに、外務省ホームページを。www.mofa.go.jp/mofaj/toko/todoke/shomei/index.html#2_5
そのほか、相続登記でわからないことがありましたら、いつでもお問い合わせくださいませ。海外在住の方に関する相続手続のお問い合わせもご相談可能です。
みなさん、こんばんは。
五反田駅前で開業している司法書士の荒谷健一郎です。
本日は、私は池袋で餃子を食べ、ヤマ○電機とビック○メラで、電化製品めぐりをしてきました。皆さんは、いかがお過ごしでしたでしょうか。
さて、昨日のお話の続きですが、登録免許税の減税措置を受けるための住宅用家屋証明書を取得できる家屋の要件ですが、新築建物（注文住宅、建売住宅など）や、中古住宅によって各々要件があります。（租税特別措置法施行令第４１条、第４２条）
?：新築した家屋（注文住宅等）の場合は、
?個人が自己の居住の用に供する家屋であること
?床面積が50?以上であること
?区分所有建築物については、建築基準法上の耐火又は準耐火建築物であること
?併用住宅については、その床面積の90％を超える部分が住宅であること
?建築後1年以内の家屋
?：建築後未使用の家屋（建売住宅等）
?個人が自己の居住の用に供する家屋であること
?床面積が50?以上であること
?区分所有建築物については、建築基準法上の耐火又は準耐火建築物であること
?併用住宅については、その床面積の90％を超える部分が住宅であること
?取得後1年以内の家屋、取得原因が売買又は競落によるもの
?：建築後使用されたことのある家屋（中古住宅）
?個人が自己の居住の用に供する家屋であること
?床面積が50?以上であること
?区分所有建築物については、建築基準法上の耐火又は準耐火建築物であること
?併用住宅については、その床面積の90％を超える部分が住宅であること
?取得後1年以内の家屋、取得原因が売買又は競落によるもの
?家屋の建築後年数の範囲
�顱μ畋ぁ�軽量鉄骨造…譲渡の日以前20年以内
�髻β儔亶渋�……………譲渡の日以前25年以内
�鵝�新耐震基準を満たすことを証明したもの
この他にも、ケースによって、細かい判断が加わることがありますが、お分かりにならないことがありましたら、各役所窓口もしくは当事務所までお問い合わせください。
みなさん、こんばんは。
お休み中、いかがおすごしでしょうか。
さて、不動産を取得する際には、所有権保存登記や所有権移転登記を申請いたしますが、登記申請に伴い登録免許税という税金を納めなければなりません。（住宅ローンの借り入れをする場合には、抵当権設定登記を申請し、その際にも登録免許税を納めなければなりません。）
この場合、通常の登録免許税は、下記のとおりです。
所有権保存登記 固定資産評価額 × ０．４％
所有権移転登記 固定資産評価額 × １％
（土地で、登記原因が、売買の場合に限ります。）
固定資産評価額 × ２％
（建物で、登記原因が、売買の場合です。）
抵当権設定登記 債権額 × ０．４％
この際、一定の要件を満たした家屋に関する上記の登記を申請する際、各役所で交付される「住宅用家屋証明書」を登記申請書に添付することで、下記のとおりの登録免許税の軽減措置を受けることができます。（租税特別措置法第７２条の２、第７３条、第７３条の２、第７４条）
所有権保存登記 固定資産評価額 × ０．１５％
（特定認定長期優良住宅の場合は、０．１％）
所有権移転登記 固定資産評価額 × ０．３％
（特定認定長期優良住宅の場合は、０．１％）
抵当権設定登記 債権額 × ０．１％
なお、住宅用家屋証明書を取得できる家屋の要件や、特定認定長期優良住宅については、改めてお伝えしますね。
みなさん、こんにちは。
五反田駅前で開業している司法書士の荒谷です。
今日は雨が降る？降らない？のあいにくの天気ですが、私は所用で埼玉まで行っていました。
さて、今日は、抵当権抹消登記に関する注意点を一つお話しします。
住宅ローンを完済された場合、金融機関さんより担保解除書類が郵送されてきますが、到着したらすぐに抹消登記の申請を行って下さい。
抹消登記をいついつまでに申請しなければならないという法律はありませんが、すぐに対応することをお勧めする理由は、
1 すぐにやらなければ、忘れてしまうからです。いつでもいいと思うと、いつまでもやらず、ほったらかしになる可能性が高いです。そして長期間経過してしまうと、書類を紛失したりしてしまう可能性も増え、実際に抹消登記をしようとしたときに、余分な労力やお金がかかることになります。
２ 金融機関の代表者の資格証明書の有効期限が、発行日より三ヶ月間しかありませんので、
その有効期間内に手続を取らなければ、再度書類のもらい直しをしなければならなくなるからです。
仕事でもそうですが、「気づいたら、すぐやる！」を実行して下さいね。あとでやるほど面倒になりますので、ご注意下さい(自戒をこめて)。
みなさん、こんにちは。
五反田駅前で開業中の司法書士の荒谷健一郎です。
さて、今日は雨模様ですが、皆さんは休日いかがお過ごしでしょうか。
さて、昨日は、増改築費用と登記名義について、簡単にお話いたしましたが、もっとよくある質問は、不動産の購入についての共有持分割合の話です。
たとえば、「夫婦で３０００万円の不動産を購入したのですが、夫婦で共有名義にする場合、持分割合はどのように決めたらいいのでしょうか？」というご質問をいただくことがよくあります。
この場合、私からアドバイスさせていただくとすれば、購入代金の負担割合に基づいて、持分割合を決めていただくようにと申し上げております。
たとえば、上の３０００万円のうち、夫が５００万円の自己資金と２０００万円の住宅ローンでの借り入れをして、妻が５００万円の自己資金で支払うことになる場合では、３０００万円のうち２５００万円は夫が負担しているので、夫の持分を６分の５、妻の持分を６分の１として共有名義とすることになります。
なお、必ずしも購入代金の負担割合と、登記名義の共有持分割合を同じにしなければならない法律はありませんが、もし異なる割合で登記するときに注意しなければならないのが、贈与税の問題です。
たとえば、上の購入代金の負担割合のときで、夫と妻の持分割合を２分の１ずつにした場合、３０００万円の不動産の共有持分３分の１相当の財産（１０００万円）について、夫から妻への贈与があったみなされることになります。
贈与税に関する特例により、贈与税の負担がない場合であれば問題ないのですが、通常１０００万円相当の財産の贈与をした場合は、かなりの額の贈与税が課税されることになるため要注意です。
また、贈与税に関しては、↓でご確認ください。
www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo31.htm
みなさん、こんばんは。
五反田駅前で開業している司法書士の荒谷健一郎です。
今日も暑かったですね。皆さんは、お月見しましたか？
さて、増築の話題ですが、最近受けたご質問で、「父親名義の建物について、息子さんが全額出費して増改築した場合、建物の名義はどうしたらいいのでしょうか。」ということがありました。
この場合の結論としましては、父と息子の共有名義にすることになります。ただ、共有名義とするとしても、法律上いろいろと問題があります。
まず民法の規定上からいくと、増改築費用を息子さんが支出して、増改築がなされても、息子さんは当然に増改築部分の所有権（共有持分権）を取得することにはなりません。（附合・混合・加工）
反対に、税務上の観点から、民法の原則に基づいて、息子さんに増改築相当分の建物の共有持分権を与えない場合、息子さんが、父親に、増改築費用相当額を贈与したこととみなされ、贈与税が課税されることになります。
よって、この場合の手続としては、建物表題登記の変更登記をしたうえで、「増改築により増加した建物評価／増改築後の建物全体評価」の割合の共有持分を息子さんに移転させる「所有権一部移転登記」をすることになります。
ちなみに、移転原因は、「代物弁済」とするのが一般的です。民法の原則からすると所有権を取得する原因はないのですが、息子さんが父親に増改築費用相当額を贈与したのではなく、お金を貸したという理論構成をし、その弁済の代わりとして、増改築費用相当額の共有持分を取得したことにするのです。
なお、このあたりの詳細な部分は、かなり専門的な内容になるため、実際にこのような場面に遭遇したときは、贈与税を発生させないようにするために、専門家（司法書士、土地家屋調査士、税理士）を交えて手続することをお勧めいたします。
みなさん、こんばんは。
さて、先日の続きで、「仮差押えの登記を抹消する方法」をお伝えいたします。
それは、「事情変更」による仮差押え命令の取り消しです。
事情変更の例としては、保全すべき権利（債権者の有する債権）が、弁済や相殺などで消滅した場合である。
この場合、仮差押え命令をそのまま存続させることは、不相当であり、債務者保護の観点からよろしくないため、「事情変更」による仮差押え命令の取り消しが認められているのであります。
それでは、先日の例のように、「仮差押え執行後、本案提起されず、著しく長期間にわたって仮差押えの登記がされている状態が続いた場合」は、「事情変更」による仮差押え命令の取り消しがみとめられるでしょうか。
答えは、「認められる」ようです（ケースバイケースではありますが）。なぜならば、債権者の「保全意思の放棄又は喪失」（債権者自身が自己の権利を保全するための意思を放棄した又は失ったということ。）が認められるからだそうです。
なお、保全執行の終了後も保全命令による時効中断の効力は存続し、被保全権利は消滅時効にかからないとするのが判例のようですので、要注意です。
ちなみに、債権者が仮差押登記の抹消手続を承諾してくれる場合は、債権者に仮差押申立を取り下げてもらえば、裁判所から嘱託で抹消登記がなされます。
以上、かなり専門的な答えになってしまいましたが、簡潔に述べると、「仮差押えの登記の抹消方法」は、通常の法務局での登記手続（登記所に申請する手続）では、抹消することはできず、裁判所を通しての手続を行わなければならないということです。とすると、やはりこの場合は、専門家に依頼していただいた方がいいでしょうね。
